你以为房地产黄金时代结束了？中国地产年会专家告诉你：才刚开头而已！
2014-11-28
转自 2014-11-26 南方都市报-南都地产
中国房地产黄金时代已经结束了？第六届中国地产年会的嘉宾们可不这么看！
今天，由南方都市报主办的2014（第六届）中国地产年会在深圳华侨城洲际酒店举行，原建设部政策研究中心主任陈淮、新华指数公司首席经济学家金岩石、华东师范大学房地产系主任华伟作为主讲嘉宾，现场分享精彩观点。
会上，陈淮就明确表示“房地产的黄金十年才刚刚开始”；华伟认为，未来的十年房地产的发展会更加给力；金岩石则表示，17个城市的中心城区房价还要涨。
这什么节奏？一起来围观下吧！
陈淮：2015年将是供应小年需求大年
2013年，房地产业提升购销，2014、2015的需求被提前释放。另一边，今年1-10月，房地产开工总面积萎缩了9.8%，其中住宅萎缩了15.5%。很可能今年少开工的这部分就导致了2015或者2015年的上半年很可能是全国看房地产供给的小年。那么明年，供给的小年和需求的大年碰头会发生什么？
现在市场有了“新常态”，政策主导影响市场转变为市场机制显现出来，房地产真正的黄金10年才刚刚开头。这个黄金十年是发展的十年，又同时是优胜劣汰、残酷调整的十年。可以说，房地产走到了市场说了算的时代”。
更需要关注到的是，2013年末，在十八届三中全会，明确提出了今后中国城市化、城镇化、新型城镇化的重要的选择就是严控特大城市的规模，特别的发展中等城市。
上个星期五国务院新出的把50万以下人口的城镇称为小城市，50到100万人口是中等规模城市，100万到500万人口是大城市，500万人口到1000万是特大城市。核心失去超过1000万的7座，500万到1000万是20座，这20加7很可能是严控的城市。
100万到500万其中相当一部分是房地产业的主战场，人口聚集的核心地方，因此，房企在战略布局上应注意到国家城市化以及结构调整的变化。
金岩石：17个城市的中心区房价还要涨
未来十年，全国城市将“九死一生”，房地产企业将“九死一生”，以整体的去谈中国楼市已经没有意义。
以往房地产投资的定律是：location、location还是location（地段、地段、还是地段），在中国要把这个词改一改，center、center、还是center，要寻找中心。整体去谈中国楼市已经没有意义，买房就能赚钱的时代已经结束了。我们要选哪些城市？
我们会看到城市化已经走进 了一个重要的拐点，在这个拐点中一些城市会被人 口流动淘汰，一些城市会由于人口聚集而更加拥挤 ，尽管我们都在控制，有用吗？无论怎样规划，人也仍然是跟着钱走。
所以，我们把未来城市上涨的城市锁定在今天我讲的这17个城市中的，而且是这17个城市的中心区。哪17个城市？看图……
金岩石认为，决定房价的不是成本，不是收入，而是空间溢价率。“一座房子在农村，在乡镇，和在金融中心，价钱不一样。人们集聚在金融中心，争取着百万分之一的机会，空间价值会快速提高。摩天大楼的魔咒也是如此产生的。”
华伟：未来十年房地产发展会更给力
未来的十年房地产的发展会更加给力，此届政府树立了新的“市场为主导”的导向，但是由于历史积累原因，市场经济的起点可谓“负起点”。
房地产业在过去的十年中，从财政税收、货币金融、市场管控、整个交易联动等方面收到了极大的限制，政策目前对房地产业的松绑，对于行业本身就被看作回暖与复苏的过程。
一个叫板土地出让金的房地产税只是个绿叶，但通过土地出让金的证券化、资本化来逐渐替代地方政府对波动性土地出让金的依赖，土地财政的重心会逐渐转移。
目前中国经济体制下，土地财政在政府财政中占据重要的位置。但当GDP为6％时，土地出让金是可以持续的，当超过8%时，就可能面临着市场需求的饱和的瓶颈。由于土地财政在地方财政中占比越来越大，可依赖的财税收入来源增长有限，中央政府推行房地产税正是能够解决这一问题的关键。
采写：南都记者 张锐宣 谢秀鎏 李倩 实习生罗远欣 李佳文
摄影记者：南都记者 胡可
